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24STORAGE

24STORAGE es una empresa sueca que se dedica al self-storage, ofreciendo a sus clientes espacio de almacenamiento en forma de trasteros de una manera fácil y  con alta disponibilidad. La empresa se fundó en 2015 con la visión de digitalizar el stock y, en general, la industria. Desde entonces ha logrado establecerse como uno de los principales actores de Suecia.

Evolución de los precios de la vivienda y política monetaria ha hecho que cada vez las casas sean mas caras y pequeñas, con lo que el espacio de almacenamiento ha disminuido o a veces eliminado por completo. Se estima que en Suecia se van a construir 67.000 viviendas al año hasta 2025, lo que significa que el hacinamiento aumentará en el futuro y esohará que crezca la demanda de almacenamiento.

La empresa ofrece sus servicios a particulares y empresas en las regiones urbanas de Estocolmo, Gotemburgo y Malmö con 23 instalaciones en total. El negocio se basa en propiedades y excepcionalmente algún arrendamiento. La empresa combina el modelo de self storage con un servicio online a través de su programa proptech ,  que permite escabilidad y proporciona unas condiciones de crecimiento más rentable. A través del sitio web, los clientes pueden completar la reserva y el pago del trastero que quieran alquilar.

DATOS DE INTERES FINANCIERO

La empresa cuenta con 9,700 tiendas correspondiente a un total aproximado de 50.000 metros cuadrados alquilables y más de 6.000 clientes.  El valor de las propiedades asciende a 1.099,2 millones de SEK a cierre de 2019.

La mayor parte de la información para los inversores esta en sueco y cotiza 649M de SEK, que al cambio son como 60M de euros. Si a esto le sumanos que no la sigue ningún analista, nos podemos dar cuenta de por qué está barata.

Varios de los propietarios y fundadores de la Compañía tienen antecedentes emprendedores con sólida experiencia en la industria inmobiliaria. 

La empresa que la saco a bolsa mantiene el 23% de las acciones. En total, los accionistas de referencia controlan el 85% de la empresa, la mayoría de ellas en manos del equipo directivo.

La compañía controla aproximadamente el 13% de las instalaciones de almacenamiento de toda Suecia.

RIESGOS DE COMPETENCIA

El mercado de alquiler de almacenes está expuesto a competencia de una serie de empresas grandes y establecidas que ofrecen servicios similares a los de 24Storage como Shurgard Self Storage, Pelican Self Storage y City Self Storage. La Compañía evalúa que existe el riesgo de una mayor competencia de nuevos jugadores, con ofertas de servicios y soluciones logísticas que potencialmente podrían cambiar  significativamente el mercado. Una mayor competencia significaría una menor tasa de ocupación, menores márgenes y problemas para atraer a nuevos clientes.

Tambiém existe el riesgo de que la Compañía no logre una tasa de ocupación suficientemente alta  para ser rentable.

Dado que la tasa de urbanización puede disminuir, la compañía esta situada en las areas metropolitanas mas grandes para mitigar este riesgo. La estrategia de la compañía es crecer en áreas de crecimiento que el desarrollo demográfico sea positivo y tengan un fuerte poder adquisitivo.

El objetivo de la tasa de crecimiento es incrementar la cartera en los próximos años con tres a cinco instalaciones por año.

Las instalaciones se someten continuamente a una optimización de ingresos a través de la ampliación de más almacenamiento y  aumentos de alquiler.

MODELO DE NEGOCIO

El desarrollo de la cartera inmobiliaria de la Compañía proporciona un valor creciente. Cuando abren un nuevo establecimiento, la compañía lo optimiza para maximizar la superficie alquilable y la tasa de ocupación optima tiene lugar en un periodo de 6 años, que es cuando alcanza una tasa de ocupación del 80-85%. Despues de eso la planta empieza a generar un fuerte flujo de efectivo.

Una vez que una instalación logrado una tasa de ocupación estable, la superficie alquilable se distribuye en muchos inquilinos, lo que crea estabilidad en los flujos de ingresos

En los años cinco y seis, la Compañía puede aumentar gradualmente los niveles de alquiler y la tasa de ocupación de las instalaciones aumenta hasta llegar a poco más del 90 por ciento que se considera óptimo, porque debe haber capacidad para cumplir demanda de nuevos clientes. Entonces es cuando la instalación se considera madura.

Los inquilinos particulares  utilizan principalmente el almacenamiento para almacenar muebles o enseres similares, mientras que las empresas suelen almacenar productos de stock, herramientaso documentos archivados. 

La empresa ofrece almacenamiento en una variedad diferentes tamaños, que van desde unidades pequeñas (un metro cuadrado) hasta unidades más grandes (18-30 metros cuadrados). El tamaño de las instalaciones varía y suele estar entre 1.500 y 7.000 cuadrados metros de área bruta edificable. 

PROCESO DE VENTA ONLINE

Los clientes pueden, por ejemplo, ver el stock disponible y los artículos asociados en base a modelos 3D y, en caso necesario, obtener ayuda a través de herramientas digitales para calcular su necesidad de tamaño

 el comercio electrónico de la Compañía es a aproximadamente el 30 por ciento de las ventas totales con alrededor de 9.000 visitantes por mes. Mas del 30% de los clientes que visitan la web cierran el trato.

A través de la aplicación proptech los clientes de la Compañía reciben códigos PIN individuales, lo que hace que el acceso a la instalación y el almacenamiento estén disponibles las 24 horas.

Si un cliente desea recibir, por ejemplo, una descripción general de sus pertenencias u obtener acceso a otro autoservicio y rescindir su contrato de arrendamiento con la Compañía se puede realizar a través de una cuenta personal en la web de la empresa. Las instalaciones inteligentes están equipadas con monitoreo de alta tecnología. Los sistemas y la tecnología incluyen videovigilancia en tiempo real con funcionalidad de grabación durante todo el día.

Aproximadamente el 15 por ciento de los clientes de la Compañía son empresas y sobre el 85% son particulares de entre 20 y 79 años, con una sobrerrepresentación en el grupo de edad de 35 a 64 años. 

El segmento más común son vendedores, contables, artesanos y mayoristas, que a menudo también tienes webs para venta online.

En 2018 se puso en funcionamiento un call center que le ha permitido ofrecer la mayor disponibilidad de servicio al cliente. El centro de llamadas maneja tanto venta como soporte. 

Como servicio adicional, 24Storage  junto con un socio, ofrecer a los clientes la oportunidad para unirse a una cobertura de seguro para las pertenencias almacenadas. Aproximadamente el 75 por ciento de los clientes de la Compañía usan esta protección adicional.

La empresa tiene 33 empleados a tiempo completo y financia sus inversiones inmobiliarias mediante préstamos bancarios en bancos suecos con garantía en forma de hipoteca inmobiliaria o acciones en subsidiarias y patrimonio. Al final la empresa no deja de actuar como un REIT por lo que la deuda forma parte de la estructura del sector.

UN POCO DE HISTORIA

Este tipo de instalaciones apareció en Estados Unidos en la década de 1960 y pronto la industria empezó a crecer significativamente. En la década de 1980  este modelo de negocio llegó a Suecia con el primer establecimiento en Estocolmo.

En 2018, había algo más de 54.000 instalaciones en Estados Unidos y 0,872 metros cuadrados alquilables per cápita. 0,048 metros cuadrados en el caso de Suecia.

En 2018, la gente se mudó 1,5 millones de veces en Suecia.  El sueco medio se mueve 11 veces durante su vida.

La población de Suecia sigue creciendo con más de 10,2 millones de habitantes. Al mismo tiempo, la población es cada vez más móvil. El número de mudanzas de casa dentro Suecia ha aumentado en casi un 20 por ciento desde el año 2000 y el hacinamiento en las regiones metropolitanas está aumentando a medida que crece la urbanización.

La mayoría de la población de Suecia vive en áreas urbanas y un Un número cada vez mayor de población sueca quiere vivir en zonas urbanas. Lo que significa que el hacinamiento aumentará en el futuro.

La tasa de ocupación en Suecia es y ha sido históricamente relativa alta en comparación con otros mercados de Europa. En 2018 fue del 80 por ciento en Suecia en comparación con la media de Europa del 78 por ciento como vemos en el gráfico de arriba.

PEERS

Los 4 mayores playes tienen el 45% de la cuota de mercado y 24storage, como he dicho tiene el 13%.

En el Q2 las ventas aumentaron un 23%  y el resto de las métricas también mejoraron sin ningún efecto significativo por el covid en comparación con el año pasado debido al aumento

Los ingresos van aumentando mas rápido que los costes operativos debido a la escabilidad del modelo de negocio. En el Q2 la ganancia bruta aumentó en un 55 por ciento en comparación con con el año pasado

También durante este año han abierto la segunda instalación en Malmö Hyllie con más de 2.500 metros cuadrados de espacio alquilable a principios de Agosto. Además tienen dos proyectos de construcción en curso en Uppsala y Vällingby (Estocolmo) que esperan abrirlos en el cuarto trimestre.

Históricamente, se ha demostrado que la industria del almacenamiento tiene una buena resistencia en una recesión. Se debe en parte al hecho de que tienen muchos clientes pequeños. También hay algunos factores contracíclicos que afectan a la industria. La industria de demostró en 2008 ser bastante resistente en EEUU.

Es probable que Covid-19 acelere la transformación continua de comportamientos y acelere desarrollo. Cada vez se trabajará más desde casa, incluso cuando la sociedad haya vuelto a la normalidad. Esto, a su vez, hará que más personas tengan que amueblar una oficina en casa, lo que crea una mayor demanda.

Si vemos las cuentas observamos que un flujo de efectivo negativo de las actividades operativas que se debe al hecho de que el negocio está en fase de crecimiento. El flujo de efectivo de las actividades de inversión ascendió a SEK -70,5 millones principalmente debido a adquisiciones de propiedades y proyectos de construcción en curso.

Hay que tener en cuenta que este modelo de negocio se basa en la escalabilidad y por tanto el retorno de la inversión aumenta a medida que tienen más propiedades. Las ventas han aumentado en promedio un 46 por ciento por año desde 2016. La rentabilidad mejora a medida que el flujo de caja de cada tienda aumenta cuando alcanzan un mayor grado de madurez con mayor ocupación en combinación con un escalable modelo de negocio. 

Con esto concluyo la entrada de hoy. Me parece una empresa muy interesante a futuro a medida que vayan madurando las instalaciones aunque no veo por ningún lado el “MOAT” dejando de lado el efecto de la escala y el engagement que pueda tener con los clientes.

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