Hace poco, de manera más emocional que racional, he decidido comprar una casa donde poder asentarme. Algo que por otro lado, siempre habís dicho que no iba a hacer, pero las circunstancias de la vida van cambiando. Sea como fuere, para los que esten en la misma siuación, os quiero comentar como fue el proceso de compra, ya que es algo que al principio asusta un poco pero como casi todo, luego es más fácil de lo que parece.
Aprendiendo el arte de la negociación
Este paso es opcional, pero lo primero que hice antes de empezar a buscar fue leer algunos manuales de negociación, como por ejemplo, Obtenga el Sí o Las 48 leyes del poder que luego me ayudaron a la hora de establecer el precio final. En el caso del Obtenga el sí (del que tienes un resumenaquí), al principio parece que va a ser el típico libro que lees sin muchas más perspectivas, pero da consejos bastante útiles de negociación. El segundo libro es mas de estrategia.
Una vez con el arsenal cargado inicié la búsqueda. El tema de la pandemia ha hecho que se vendan muchas casas en pueblos y la verdad es que, aunque parezca mentira, cuando salía una casa medianamente decente, si no estabas un poco atento, al cabo de pocos días/semanas ya la habían vendido. Yo lo tenía un poco complicado porque la casa está a 600km de donde vivo, por lo que no podía estar haciendo viajes cada poco para ver casas.
Cuando por fin salió una que me convencía, quedé con el vendedor y fuimos a verla. Tras comprobar que todo estaba en orden iniciamos la negociación. Tras varias conversaciones y otras señales, como sus publicaciones en redes sociales, detecte que era una persona un tanto ególatra y eso lo hacía inseguro, entonces ataque por ahí con toda la munición disponible que había aprendido de los libros. Tras un par de semanas de tira y afloja llegamos a un acuerdo. Análogamente a este proceso ya fui mirando bancos y demás
Aquí es donde llega el primer punto del proceso, que es el contrato de arras que no es más que un precontrato entre el comprador y el vendedor en el que, entre otras cláusulas, el comprador entrega una pequeña cantidad de dinero al vendedor en concepto de “reserva”. Si más tarde el comprador se hecha para atrás ese dinero se pierde y si es el vendedor el que lo hace le tiene que pagar al comprador el doble de la cantidad aportada. Normalmente se establece un mes en este contrato pero es recomendable poner dos por si los trámites se alargan.
Había mirado la hipoteca en mi banco de siempre y también me recomendaron que lo hiciese en una caja, pero esta última te ofrecía una serie de productos con un precio abusivo (seguros y demás) para poder tener un tipo de interes medianamente aceptable.
Cuando estaba a punto de hacer el trámite con mi banco de siempre, escuché un episodio del podcast de finect talks en el que hablaban que en este punto lo más importante era mirar en muchos bancos y negociar con todos ellos para poder ahorrarte de esa manera “muchos billetes de 500”. En este punto el tipo de interés a pagar era del 1.7 virtual, que en realidad era el 2.20 si no contratabas sus productos.
Estuve mirando algún banco online e inicié el trámite también con ellos. Su tipo de interés era el 1.55 y así se lo hice saber al primer banco, que más tarde me ofreció un 1.40 virtual o 1.90 real (sin todas las bonificaciones). En ese momento le dije al del banco que no ibamos a entendernos y corté la relación por ese lado
Trámites con el banco
Aquí le tienes que mandar al banco una serie de papeles tipo 3 últimas nóminas, la renta del año pasado, movimientos de las cuentas de los 6 últimos meses, algun justificante como que tienes los fondos que vas a aportar, etc… un jaleo pero en un rato que te pongas se junta todo. Algunos bancos te piden más y otros menos y con ello lo mandan a la sección de riesgos para que valoren lo solvente/ahorrador que eres.
Yo siempre ahorro en torno a un 30% de mi salario que va casi en su mayoría para la cuenta del broker y así se lo hice saber también al gestor del banco
Una vez hecho esto, llega el momento de la tasación, y aquí viene donde la matan. Puedes tasarla a través del banco o por una empresa externa que tú elijas, en mi caso elegí el banco.
Me enteré que por el tema del covid, estaban tasando las casas con un valor mucho más bajo de lo que le correspondía (1 y 2) por lo que la entrada que iba a dar en un primer momento tuvo que ser incrementada con creces a costa de la liquidez de mi broker. Por ello si estáis pensando en compraros una casa, id con bastantes fondos de reserva por si la tasación es muy inferior al precio de compra-venta o añadir una cláusula al precontrato donde diga que si el valor de tasación es inferior al de compraventa quede anulado de inmediato el contrato
Lo relativamente bueno de esto es que luego la hipoteca a pagar es bastante más pequeña de lo inicialmente pensado (aproximadamente el 16% de mi salario)
Este fue el primer fail, el segundo fue que, si tienes menos de 36 años cumplidos, en lugar de pagar el 8% del impuesto de património se pagaría la mitad, es decir el 4. Yo tengo 36 justos, por lo que por unos meses no me he podido ahorrar cerca de 10 mil euros.
Después de la tasación, el gestor del banco tardó más días de lo habitual en llamarme y cuando lo hizo, me comunicó que estaba esperando para aplicarme los nuevos tipos que entraban en noviembre. En lugar del 1.55 sería el 1.49 con una bonificación del 0.10 por ingresar la nómina (o ingreso de al menos 600 euros que puedes retirar al día siguiente si quieres) y otro 0.10 por el seguro por lo que el tipo de interés se quedaría en 1.29. El seguro salía más o menos por lo que lo había mirado en otras compañías por lo que lo hice con el banco
Una vez hecho esto te manda el llamado FiAE, que es un documento estandarizado donde el banco te advierte con respecto a la hipoteca y sus gastos asociados que firmas de manera online y unos días después el FEIN, que ya es la oferta vinculante explicando todos los extremos de la hipoteca.
Este es el documento que se manda al notario. Estos dos documentos tienen que estar en tus manos al menos 10 días antes de la fecha de la firma ante notario.
Una vez firmado el banco te manda un email mediante el cual tienes que elegir al notario que desees para que le manden los papeles y concertar una cita con ellos.
Tercer fail de principiante. Los gastos de notaría se pueden pagar a medias o de la manera acordada con el vendedor. Yo no lo sabía y el vendedor ya lo dejó atado en el precontrato para que me hiciese yo cargo de ellos. Por lo que añadid también una cláusula a este respecto
En realidad tienes que ir al notario dos veces, una para que te informen y tu entiendas todos los puntos de la hipoteca que vas a firmar y otra, serapara de la anterior al menos 24 horas, donde vas con el vendedor ya a firmar y se hace la entrega de llaves. Ahora solo falta cambiar todos los contratos de servicios y ya tienes tu casa (o una parte de ella, la otra es del banco)
Como anécdota, el notario, un hombre bastante majo, me dijo que era la hipoteca con el tipo de interés mas barato que él había firmado.
Ahora estoy sobreviviendo como soldado de fortuna al efecto Diderott, pero ese es otro tema del que ya hablaremos
RESUMIENDO
- Negociad con los bancos como si no hubiera mañana
- Cuidaos de incluir las dos cláusulas citadas en el contrato de arras para cubrios las espaldas
- El proceso se hace todo online y de manera cómoda
- Solo tienes que ir al notario a firmar