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REITS

Las siglas REIT significan Real Estate Investment Trust, y se trata de sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa. El equivalente español son las denominadas SOCIMIs (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario)

Son sociedades que se dedican a la compra, promoción y rehabilitación de un gran número de activos inmobiliarios (o incluso a la adquisición de hipotecas), para después obtener ingresos a través del alquiler o los intereses, como ahora veremos.

Lo primero que tenemos cuenta a la hora de abordar un REIT o una Socimi, es que hay de muchos tipos. Hay REITs comerciales, residenciales, de salud, industriales, de infraestructura, hipotecarios, de hoteles, etcétera.

Los beneficios de los REITs pueden venir por alquilar sus propiedades (por ejemplo almacenes para logistica o centros comerciales) y luego ese beneficio lo distribuyen en forma de dividendo o REITs que su beneficio viene de prestar dinero a los propietarios de los inmuebles para sus hipotecas y el beneficio les llega en forma de interesas que luego reparten como dividendo a sus accionistas. También puede haber REITS hibridos entre estas dos modalidades.

En cualquier caso, normalmente estan libres de impuestos o pagan una cantidad muy pequeña a cambio de que distribuyan su mayor parte del beneficio contable en forma de dividendo (en EEUU esta cantidad se sitúa en torno al 90%)

Otra cosa que hay que tener en cuenta es que dependen totalmente del entorno macroeconómico (del crecimiento de la economía, la demografía, los tipos deinterés, el coste y la disponibilidad de los prestamos hipotecarios, etc.) Ya veremos que su balance está afectado por la deuda que contraen a la hora de adquirir las propiedades, en mayor o menor grado. Como siempre recomiento, es interesante leer algún analisis del sector para hacerse una idea de donde viene y poder interpretar mejor hacia a donde se puede dirigir

PUNTOS IMPORTANTES A VALORAR

Hay dos tipos de REITs, los que estan gestionados internamente y los que lo estan externamente. Lo ideal es que lo hagan de manera interna por gestores que tengan una elevada participación en forma de acciones de la compañía.

Métricas importantes (KPI´s)

Cuando abordamos el analisis de un REIT, nos damos cuenta que hay una serie de términos que no encontramos en otro tipo de empresas. Algunos de los más importantes son:

  • Alquiler por metro cuadrado
  • Cantidad y calidad delos inquilinos
  • Calidad de los activos
  • Tasa de de ocupación

A parte de ello, también hay que compobar cómo de cíclico es el activo en cuestión. No es lo mismo un REIT de centros comerciales por ejemplo, que un REIT de salud, que teóricamente es de mejor calidad y más estable

Otros términos importantes son los siguientes:

CAP RATE o YIELD, que es el resultado del cociente entre los ingresos totales y el coste total del activo

Loan to Value (LTV), que es el porcentaje que se financia del coste total del activo. Por ejemplo, si pides una hipoteca para una casa de 100 mil euros y aportas 50 mil, tu LTV sería del 50%. En este tipo de empresas lo ideal es que no supere ese 50% o incluso esté por debajo.

Gross Asset Value (GAV) es el valor de todos los activos antes de restarle la deuda. Esto sería el equivalente al Enterprise Value en una empresa normal.

Net Asset Value (NAV) Es el valor a mercado de esos activos menos la deuda. Esto nos da la equity de la empresa , la cual dividiremos entre el número de acciones para hacer llegar al NAV per Share.

Funds From Operations (FFO) es lo que equivaldría en una empresa normal al cash flow operativo o lo que es lo mismo, EBITDA – Intereses

Ajusted Fuds Fron Operations (AFFO) equivaldría al Free Cash Flow en cualquier otra industria. Se calcula como el FFO menos el capex de mantenimiento y también puede aparecer como Distributable cash flow.

Net Operating Income (NOI) que son los ingresos brutos de los activos inmobiliarios o lo que es lo mismo, los ingresos que tiene la sociedad despues de gastos y antes de amortizaciones y depreciaciones.

Hay varios tipos de arrendamiento:

Triple net lease: Es el ideal para garantizar un dividendo solido. El inquilino corre con todos los gastos de la propiedad, tales como el seguro, mantenimiento, impuestos municipales, etc.

Double Net Lease: el inquilino se hace responsable del precio del arrendamiento de la propiedad asi como de los seguros que pueda haber asociados a la misma

Net Lease: el inquilino solo paga el alquier y del resto de gastos o cargas se encarga el REIT en cuestión

En estas empresas no hay apenas amortizaciones y el CAPEX es muy bajo o prácticamente 0.

VALORACIÓN

Como en el resto de industrias, es importante primero ver tantos datos históricos como tengamos disponibles para ver como le han podido afectar a la empresa las crisis anteriores.

Se puede valorar un REIT por el NAV por accion. Es una de las mejores maneras de hacerlo, incluso hay empresas que contrata a otras para que le hagan un estudio independiente de lo que vale su NAV y lo pone en el informe anual. Si quieres ser más purista y conoces el sector o la zona donde estan situadas las propiedades, incluso puedes hacer un cálculo aproximado por tu cuenta. Pero es una manera incompleta de hacerlo que puede llevar a error. Por ello es mejor apoyarse en métodos alternativos de valoración como el FFO y el AFFO dado que el NAV no incluye los gastos en los que incurren las empresas para mantener las propiedades, ni las ganancias/perdidas si venden alguna propiedad, ni prepagos de deudas, ni lo que se distribuye en dividendos, etc.

Desde mi punto de vista, la mejor manera de acerarse a la valoracion de un REIT es por AFFO, apoyandose en el NAV y también este dato se puede utilizar para comparar la empresa con sus peers.

Con respecto al pago de dividendos, lo ideal es verlo en como porcentaje del AFFO y compararlo con 5/10 años atras para ver lo sostenible o no que puede ser en el tiempo.

A la hora de valorarlos, también es muy importante mirar el tipo de deuda que tiene. Si esta es fija o variable y en que porcentaje, en el caso de que sea fija, ver la fecha de vencimiento, etcétera. Todo esto lo suele poner en las presentaciones de la compaía de manera visual y sencilla.

A veces sacar el AFFO y por tanto, para obtener una valoración complementaria al NAV tenemos que recurrir a los múltiplos.

Tenemos que tener en cuenta que el CAP RATE varía en función de la economía y de los tipos de interés. Para calcular lo que podría ser el PER la formula sería la siguiente: (1/CAP RATE)x100 y con ello en función de sus comparables valorar por múltiplos

Otros múltiplos de valoración, como os podéis imaginar pueden ser el P/FFO o el P/AFFO. el múltiplo aplicado variará en función de la calidad de la empresa, medida en términos de la canitdad de deuda, el ROIC o la tasa de crecimiento. Podemos aplicar un múltiplo de entre 12 y hasta 25 veces en funcion de dicha calidad.

Otra cosa que tenemos que tener en cuenta es que la contabilidad les obliga a depreciar las propiedades, pero en la vida real, el valor de estas tiende a subir en unas condiciones normales del mercado.

Puede parecer de entrada que es un sector muy complicado, por la cantidad de conceptos nuevos que tiene, pero a medida que vamos viendo empresas, presentaciones e informes anuales, los vamos interiorizando. Por ello con este artículo he pretendido que entendáis los más importantes y ahora el trabajo es vuestro a la hora de practicar e ir aprendiendo sobre la industria.

Podéis practicar, por ejemplo, con CIBUS REAL STATE donde iréis viendo todas estas métricas

2 comentarios en «REITS»

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